중국 부동산/ 中 집값 상승랠리 재진입

 

     중국 부동산/ 中 집값 상승랠리 재진입

 

 

 

예금과 증시로의 자금 유입, 신규 주택 감소, 부동산 개발업자가 매물을 팔지 않는 것 등은 필자가 부동산시장을 낙관하는 세 가지 요인이다. 전국적으로 집값이 한 차례 폭등할 가능성이 상당히 높다.

올 5월 전국적으로 집값이 한 차례 급등했다. 선전(深圳), 베이징 집값은 모두 두자릿수 상승세를 보였고, 상하이도 집값 폭등으로 밤새 줄을 서서 주택을 구입하는 진풍경이 연출됐으며 대다수 2선, 3선 도시의 집값도 급등세를 이어갔다.

이번 집값 폭등은 ‘보복성’ 상승이라고 할 수 있다. ‘국6조(國六條, 부동산 구조개선 6개 항목)’를 비롯한 부동산 신규 정책의 약발이 먹히지 않아 중국정부가 심혈을 기울인 부동산 가격 방어선이 깨질 조짐이 나타났다.

새로운 집값 상승랠리가 이미 시작된 것으로 보인다. 2년 연속 지속된 A주 불마켓으로 최소 8조위안의 부(富)가 창출됐는데, 이 중 일부분은 부동산시장으로 유입되고 있다. 통화팽창이 가속화되고 은행 금리인상 폭이 충분하지 않은 상황에서 은행 예금의 이탈은 대세를 이루고 있다. 뿐만 아니라 예금 이탈이 시작되면 정부의 행정 수단으로는 이를 제지하기 어렵다. 마이너스 금리인 상황에서 은행 예금이 기타 자산으로 이동하는 것은 필자가 부동산시장을 낙관하는 첫 번째 이유이다.

주식시장은 부동산시장과 저축 자금을 쟁탈하는 경쟁자일 뿐 아니라 한동안 이탈 자금의 대부분이 주식시장으로 유입됐다. 그러나 5월 말, 6월 초 주가가 하락하자 사람들은 증시에 대한 리스크를 실감하게 되었고, 눈을 부동산시장으로 돌리기 시작했다. 현재 중국의 A주는 안정적인 조정 단계에 있다. 증시에서 돈을 벌기란 이제 더 이상 쉬운 일이 아니며, 자금도 주가 하락으로 완전히 소멸된 것은 아니다. 주식 시세에 대한 시장의 기대는 이번 부동산시장 시세의 형성을 촉진했다.

필자가 부동산시장을 낙관하는 두 번째 이유는 공급이 부족하기 때문이다. 새로운 부동산 정책, 국토 정비, 부패방지 운동으로 토지 공급이 감소했다. 만일 정부가 회수한 미개발 토지를 계상하고 2006년 신규 토지 공급이 마이너스를 나타낸다면 개발업자는 매물을 팔지 않으려는 심리적 요인이 한층 강화되어 향후 수년간 집값 급등의 잠재적인 요인이 될 것이다.

거시적 조정 환경에서 정책, 여신, 기획 등의 제한을 받아 부동산 건축 속도가 느려지는 경우가 비일비재하다. 올 1~4월 중국의 주택 준공면적은 9.9% 증가했고 증가율은 지난해 동기 46.3% 및 1분기 11.5%보다 낮았다. 그렇게 되면 분양 가능한 면적이 줄어들어 주택 공급의 긴장이 야기될 것이다.

그러나 중국 대다수 도시의 주택 공급이 진정으로 부족하다고 말할 수 없다. 만일 개발업자가 공급을 늘린다면 공급이 수요를 초과할 가능성이 훨씬 크다. 그러나 개발업자의 현금 흐름이 눈에 띄게 좋아져 매물을 팔지 않아도 자금을 보유할 수 있게 되었다. 이는 부동산 가격 상승을 부추기는 세 번째 요인이다.

부동산 조정의 비장의 무기는 부동산 개발업자에 대한 은행 대출을 중단하는 것이다. 지난 몇 년간 자금이 부족한 상당수 개발업자들은 현금 흐름의 어려움을 겪었다. 은행은 대출을 중단하였고 건물을 분양해 자금을 회수하는 속도가 느려져 자금이 부족해지기 시작했다. 그 당시는 정부가 집값을 조정하는 최적의 시기였으나 기회는 매우 짧았다. 일부 개발업자는 자금난을 겪고 있었지만 사회 전체적으로는 자금이 부족하지 않았다.

 

중국 국내는 물론 외국에서도 자금이 부족하지 않았다. 주식 시장 IPO, 해외채권 발행, M&A, 해외 토지펀드에 대한 지분 매각 등 일련의 자본운용을 실시한 후 부동산 업계의 현금 흐름은 더 이상 별다른 문제를 보이지 않았고 정부 역시 이때부터 경제적 수단을 이용하여 개발업자를 통제하는 영향력을 상실했다.

예금과 증시로의 자금 유입, 신규 주택 감소, 부동산 개발업자가 매물을 팔지 않는 것 등은 필자가 부동산시장을 낙관하는 세 가지 요인이다. 현 시점의 마이너스 금리, 증시 상황, 개발업자의 현금 흐름, 부동산 수량 등으로 볼 때 전국적으로 주택가격이 대폭 인상될 가능성은 상당히 높다.

정부의 관여는 위안화 자산 평가절상의 최대 불확실성 요인이다. 집값을 안정시키고자 하는 정부의 의지는 주가 안정화보다 훨씬 강하다. 집값 안정은 국가 경제와 국민 생활, 조화 사회와 직결되기 때문이다. 원자바오(溫家寶) 총리는 올해 정부 보고에서 주식시장에 대해서는 간단히 짚고 넘어갔으나 부동산시장에 대해서는 자세히 설명했다. 여기에서 정부가 부동산시장을 얼마나 중시하는지 잘 알 수 있다.

하지만 최근 부동산 가격 안정화 정책은 대부분 역효과를 초래했다. 토지 공급 감소, 개발업자에 대한 여신 중단, 중/소형 주택 한정, 영업세 강제 징수, 토지 부가가치세 결산 등과 같이 정부는 노력을 아끼지 않았지만 많은 조치들은 시장 원칙에 위배되어 역효과를 낳았다.

선전(深圳)은 중국에서 최초로 거주 5년 미만의 주택 양도에 대해 개인소득세를 강제 징수했다. 목적은 투기 비용을 증가시켜 집값 상승을 억제하려는 데 있었다. 하지만 수급관계가 제대로 조절되지 않고 핫머니가 범람하는 상황에서 매입자가 거래비용을 부담하는 것이 관례로 굳어졌고 집값은 오히려 한층 상승했으며 거래가격을 낮게 신고하는 폐해도 발생했다.

집값을 억제하는 데 정부가 결코 속수무책인 것은 아니다. 한국의 경우 5년 내에 매매하는 주택에 대해 최고 50%의 이득세를 부과하고 정부는 또한 투기인에 대한 은행의 대출을 제지할 수 있다. 이러한 조치들은 하룻밤 사이에 뜨겁게 달아오른 서울 부동산시장을 냉각시켰다.

 

집값 급상승을 막기 위해 새로운 조정정책이 조만간 나올 것이다. 하지만 중국정부가 집값을 붕괴시키지는 않을 것이다. 사회의 조화는 신 정부의 집정 기반이기 때문이다. 정부가 진정으로 관여하려는 것은 집값 상승의 속도와 폭이지 집값 상승 자체는 아니다.

유동성 과잉, 집값 급상승은 사실 전 세계적인 현상이다. 필자는 내부 회의에서 중국 70개 도시 5월 집값이 6.4% 상승했다는 사실을 인용하여 거품 출현의 가능성을 설명했다. 그러자 유럽의 한 전문가는 “중국의 경제성장은 서유럽의 3배, 소득 증가는 7배이지만 집값 상승폭은 GDP보다 낮고 많은 서유럽 도시에 근접해 있다”고 말했다.

관점을 달리하면 상이한 결론을 도출할 수 있을 것이다. 중국의 경제 성장은 매우 강력하여 소득 성장과 생산력의 향상은 세계 평균 수준을 훨씬 넘어선다. 위안화 평가절상 둔화는 유동성의 통제력 상실 및 통화팽창을 직접적으로 초래하였다. 새로운 집값 상승랠리가 이미 시작됐다.

출처: 2007-07-19, 신재부(新財富)

 

 

 [발개위] 부동산시장 재차 과열, 新 조정정책 조만간 나올 듯

 

 

 국가발개위, 국가통계국의 조사결과에 따르면 2007년 6월 전국 70개 중대형 도시의 부동산 판매가격이 동기 대비 7.1%(전월 대비 0.7%p 상승) 상승했으며, 월별 대비 1.0% 상승으로 지난달과 같은 증가율을 기록했다. 두 차례의 부동산 조정정책에도 대도시의 집값은 떨어지기는커녕 최근 2개월 사이에 또다시 올랐으며 주택구입 자금대출도 계속 큰 폭으로 늘어나 은행의 리스크 방지능력에 또다시 규제부처의 관심이 집중됐다.

일전에 중국은감회는 《중국은감회의 상업은행 부동산대출업무 리스크 자가진단작업 전개에 관한 통보》(이하 《통보》)를 발표, 각 국유 상업은행, 주식제 상업은행 및 자산규모가 5000억위안에 달하는 도시 상업은행과 재중 외자 은행에 부동산대출업무에 대해 리스크 자가진단을 실시하도록 요청했다.

하지만 이는 상규적인 자가진단이 아니다. 통보에서 은감회는 ‘부동산대출업무 리스크분석’, 특히 개인 주택담보대출비율 분석을 진행하도록 은행에 주문했다. 즉 은행은 주택담보대출비율이 조정될 경우 은행의 부실채권율, 금리 등 지표에 미치는 영향에 대해 시뮬레이션 분석을 해야 한다.

리스크분석은 부동산대출 종합리스크 분석과 개인 주택자금대출 리스크 분석 2개 부문으로 구성된다. 《통보》의 요구에 따르면 각 은행은 8월 17일 전에 자가진단 보고서를 은감회에 제출해야 한다. 또한 개인 주택담보대출비율 리스크 분석은 별도로 보고서를 작성하여 자가진단 보고서에 첨부해 제출해야 한다.

주목할 점은 《통보》에서 상업은행은 개인 주택담보대출비율 리스크 분석을 진행해야 한다고 별도로 요구한 것이다. 《통보》에 따르면 개인 주택담보대출비율 리스크 수준은 65%, 60%, 55%, 50% 등 4개 등급으로 나뉜다.

《통보》는 가이드적인 의미가 있다는 게 은행계의 공통된 의견이다.

첫째, 은행이 리스크 관리능력을 높이도록 하고,

둘째, 대부비율 하락 리스크를 전문적으로 분석하는 것은 향후 정책 결정의 근거가 될 것이다. 이에 앞서 관련부처가 주택구매 계약금 비율을 최저 20%에서 40~50%로 인상할 계획이라는 소문이 떠돌았는데, 이는 중국 정부가 부동산 과열에 전례 없는 ‘극약처방’을 취할 것임을 의미한다. 하지만 은행계 인사들은 지금까지 계약금 비율 인상에 대한 그 어떤 소식도 듣지 못했다고 밝혔다.

국유 상업은행 신용대출부의 한 관계자는 “중국 은행업은 아직까지 집값 인하에 따른 조정을 겪어보지 않았다. 향후 한동안 부동산 시장 기복은 더욱 심해질 것으로 전망되는데, 은행이 직면한 위기를 정확하게 분석할 수 있는 시스템적인 데이터와 경험이 부족한 건 사실”이라고 밝혔다.

출처: 2007-07-25, 신화사(新華社)