[스크랩] 중국 부동산에 대한 상식

중국에서 주택 임대 시 주의사항

2002년 중국 전역에서 가장 살기 좋은 곳으로 선정 된 곳이 산동성 청도 시이다.각 세대 전기 공급 량, 상하수도 처리 시설, 공기 오염도, 물가 수준, 교통편의, 인구 밀도 등을 기준으로 평가한 결과 청도 시는 북경과 상해를 제치고 가장 살기 좋은 지역으로 뽑히는 영예를 안았다.

그러나 외국인이 머물기에는 역시 타향살이라는 말이 실감 날 정도로 많은 불편을 겪고 있는 것이 현실이다. 외국인이 청도에 이주하여 첫번째 맞닥들이는 난관- 거주지에 대한 보다 실질적인 정보를 실어보았다.
다음은 청도에서 주택 임대 시 주의해야 할 사항들을 간추려 놓은 것이다.

주택을 고를 때 유의 사항

1.천정에 깨알같은 점이 있는지. – 이는 석회물이 충분한 산화를 거치지 않아서 발생되는 문제로 인테리어를 고려한다면 입주하지 않는 것이 바람직하다.
2.벽면이 고르지 않고 부풀어 오르거나 균열, 누수 흔적 등이 있는지.
3.상수도관, 하수도관에 누수흔적이 없는지, 수압 조절이 가능한지.
4.주방과 화장실 바닥이 거실을 향해 내려 앉아있지는 않은지.
5.스위치, 콘센트, 전화배선 등의 점검이 필요하다, 중국의 화재 사고는 30%가 전기누전 사고로 발생한다. 중국에서는 전기 사용의 안전을 위하여 주택의 경우 전기 선로가 5개를 넘어야 한다고 규정지은 바 있다.
6.공수관의 재질은 동으로 되어 있는지.
7.안방, 거실의 스팀파이프 혹은 기타 파이프들이 노출되어 있지는 않은지. 인테리어 공사 시 난관에 부딪칠 요지가 있다.
8.채광, 조명, 일조, 방음, 보온, 방열 시설이 잘 되어 있는지.
9.가스 계량기, 수량계, 전기 계량기 등이 문 밖에 있는지.
10.중,고층 아파트의 경우 엘리베이터의 생산공장과 질량 합격증을 주의 해야 하며 지하실 펌프의 진동, 잡음 처리 현황을 따져 보아야 한다. 또한 각 층마다 쓰레기 처리 공간이 있는 지를 확인 해야 한다.
11.고층 아파트의 경우 수도 공급 상태는 어떠한지, 여름에 단수 되는 현상이 자주 발생하는지를 체크한다. 일반적으로 고층 아파트의 경우 옥탑에 물탱크가 설치 되어 있다. 일단 물을 위로 끌어올린 다음 아래고 공급하는 형식을 취하기 때문이다.
12.단층 주택을 임대할 때 가장 중요한 것은 안전 시스템이다.경비실, 보안 시설, 순찰 인원 등을 꼼꼼히 따져 보아야 한다.
13.단층 주택 구매시 인근 주민의 난방 상태를 체크해 둔다, 모든 난방 공급 순환 시설은 가장 윗층 부터 시작하는 것이 일반적이다.
14.단층 주택 구매 시 일조, 채광 문제를 고려해야 한다.
15.단층 주택 구매 시 베란다 정원 면적은 거주 면적에 포함되지 않는 것이 일반적이다.


임대 계약서 작성 시 유의 사항

1.당사자의 기업 명 혹은 성명, 주소, 연락방법 등 구체적인 상황을 명확히 해야 한다.
2.계약 주택의 위치, 용도, 면적, 구조, 인테리어 상태 등을 명시해야 한다. 또한 임대가 가능한지 여부를 명시하는 한편, 주택 관리비, 공과금 납무 상태 등을 자료로 넘겨 받아야 한다.
3.임대 가 지불 방식, 지불 조건, 계약금액, 분할금액, 잔금 결재 형식 등을 구체적으로 명시한다.
4.계약 이행 기간, 입주 기간, 입주 시기, 입주 방식을 명시하여야 한다.
5.쌍방은 수속 비용 분담에 대한 구체적 내용을 명확히 하여야 한다.
6.위약금을 지불해야 하는 상황을 명시하여야 한다. 더불어 위약금 계산 방식, 지불 방식을 명확히 하여야 한다. 이 때 면책사유를 함께 첨가하도록 한다.
7.쟁의를 해결하기 위한 중재 방식을 택하여야 한다, 이 때 주의 할 점은 쌍방이 중재를 원할 경우 분쟁의 해결은 중국 측 혹은 한국 측 중재법 규정에 따라 명확한 조례를 규정하여 만들어야 한다.
8.계약의 유/무효 발동 상황을 명시 하여야 한다.
9.계약 중지 혹은 해지 조례를 명시한다. <중국계약법> 제 68조, 제91조 규정에 따라 계약 당사자는 계약의 중지, 해지가 가능하다.단, 이에 상응한 조건을 반드시 명시하여야 한다.
10.계약의 변경 및 양도를 금지하는 조항을 명시하여야 한다.
11.기타 관련 부가 조건을 명시하고 그 효력을 서술하여야 한다.

 

 

 

부동산 계약 필수 체크 포인트(중국경제신문) 중국에서 거주하는 한국인이 늘어나고 있다. 사업을 위해 중국에 진출하게 되면 당연히 공장용 부지나 사무공간을 임대해야 하고, 거주할 집이 있어야 한다. 특히 거주 문제의 경우 과거 외국인의 주거지역이 기숙사나 지정호텔에 국한돼 있었던 것에 비해 현재는 간단한 신고 절차만으로 일반 중국인 거주지역에서 살 수 있다. 중국 진출 후 가장 우선적으로 해결해야 할 주거문제 해결부문에 대한 전반적인 문제점과 주의할 점을 상세히 알아본다   ▲임대료 납부 기일= 중국에서 집을 계약할 때 대부분의 집주인들은 임대료를 선불로 요구한다. 계약자가 계약만료와 함께 이주할 것을 염려하는 것이다. 그렇기 때문에 임대료 납부기일은 정확히 명시해 두어야 한다. ▲내부 시설물과 그 시설의 사용 문제= 입주할 때 집안에 있던 가구나 장식을 정확히 명시해야 한다. 후에 이사 할 때 집주인과의 소유권 시비 문제가 생길 수 있다. ▲고장난 시설에 대한 수리분담= 집안의 각종 시설물의 고장 발생시, 계약서 명시 여부에 따라 본인이 부담해야 하는 비용과 수고를 줄일 수 있다. ▲각종 세금의 납부문제= 기존 거주자가 납부하지 않은 세금이 있는지 정확히 확인, 집주인에게 통보해 이전 거주자가 남은 세금을 납부하도록 해야 한다. ▲계약 만료 후 이사 문제= 계약이 만료돼 이사를 가려고 할 때 집주인이 이후 입주자가 들어올 기간까지 집세를 요구하는 경우가 종종 있다. 정확히 자신이 거주한 기간만큼만 집세를 납부한다는 조항을 명시해야 한다. ▲계약서의 내용을 가능한 자세히 적는다= 계약금과 계약기간 그리고 지급방식 등 기본적인 조건만 충족되면 세금과 관리비 등의 기타문제에 대해서는 소홀한 경우가 있다. 예를 들어 일반 관리비와 난방비는 세입자가 없어 집이 비어 있을 경우에도 주인은 지급해야 한다. 따라서 세입자는 당연히 주인이 부담하는 것으로 생각하기가 쉽다. 그러나 이러한 상식적인 문제도 문서상의 확인이 없으면 분쟁의 소지가 되고 그 피해는 세입자에게 돌아온다는 것을 명심해야 한다.   ▲房産證(등기증)과 주인의 신분증을 확인한다= 등기증 상의 인물과 계약자가 동일인인지 확인하고 등기증과 신분증 복사본을 받아야 한다. 가능하면 집이 담보로 잡혀 있는지 확인해두는 것이 좋다. ▲열쇠와 출입문의 카드를 받는다= 임대계약이 끝나면 열쇠를 받아야 한다. 일반적으로 3개의 열쇠가 한 벌이므로 3개 모두를 받아두는 것이 좋다. 좀 더 확실히 하기를 원한다면 입주 후 주인의 동의 하에 자물쇠를 바꾸는 것이 안전하다. ▲부대시설 완벽지원= 외국인들이 고급주택을 선택하는 가장 큰 이유는 수영장과 레스토랑 등 부대시설이 완벽히 갖춰져 있기 때문이다. 베이징(北京)에서 이러한 조건에 비교적 적합한 곳이 펑황청(鳳凰城)과 차오양위엔(朝陽園)이 있으며, 상하이(上海)의 경우, 롱바이(龍白) 등이 있다. 이곳엔 고급 수영장 외에 체육관, 사우나 시설도 갖추어져 있다. 그러나 외국인 세입자들은 의외로 주차장 시설에 그다지 관심이 없다. 외국인 대부분이 손쉽게 이용할 수 있는 택시가 많기 때문이다.   ▲부담 없는 대금지불 방법= 주택의 위치와 부대시설 등이 좋더라도 고급 아파트의 경우는 외국인에게 적합한 대금지급 방법을 고려해야 된다. 집주인 대부분은 월세를 선호한다. 이는 월세를 받아서 자신이 거주하는 주택의 월세를 내야 하기 때문이다. 현지 부동산 관계자들은, 주택구입을 구입하거나 임대할 경우 자신의 경제력과 투자경험을 살려 투자수익과 위험부담을 동시에 고려한 후 결정해야 한다고 지적했다.   ▲외국인 주택 구입시 절차= 집을 구입할 때는 집주인과의 계약 후 30일 이내에 시ㆍ구ㆍ현의 토지방옥관리국(土地房屋菅理局) 해당 부서에 등기 신청을 해야한다. 집주인과의 계약이 체결되면 계약서를 교역소에 신청해야 하는데, 계약서 검사 후 문제가 없으면 허가를 해준다. 일반적으로 허가받는데는 25일정도의 시간이 소요된다. 이때 집주인과 집을 구입하는 사람의 신분증, 호적등본, 도장, 세금납부증명서를 가지고 가는 것을 잊어서는 안 된다. 모든 서류를 준비해 절차를 거쳐 계약서를 신청하면 교역소에서는 관련서류를 해당 부서(등기소 등)에 접수한다. 등기소에서 등기권리증을 발급 받기까지는 60일 정도의 시간이 걸린다.

출처 :	중국통 심양 (Shenyang)  |  글쓴이 : 공수래 원글보기

 

 

 

중국부동산 제대로 알기

요즘 중국부동산에 관심을 갖는 투자자들이 부쩍 늘었다. 업체들도 앞다투어 중국부동산 시장 진출에 나서고 있다. 하지만 중국은 우리나라 부동산제도와는 크게 달라 자칫 낭패를 당하기 쉽다. 중국부동산 제도에 대해 일반인과 기업이 알아둬야 할 중국 토지시장 현황과 투자포인트 등을 소개한다.

①중국의 토지제도

중국은 사회주의 체제 아래 토지는 공유제를 채택하고 있다. 공유제는 사유제와 반대개념으로 생산과 관계되는 모든 권리가 개인이 아닌 전 인민에 의해 공동으로 소유되는 제도다. 토지가 공유제 아래 전 인민의 소유가 되어 있다는 것은 인민이 토지를 이용하는데 별도의 비용을 필요하지 않는다는 것을 의미한다.

중국의 토지 소유권에는 국가 토지 소유권과 집체 토지 소유권의 두 가지가 있다. 토지소유권은 양도할 수 없고 사용권만 거래가 가능하다. 토지 사용권 양도는 국가가 토지사용자 명의로 토지 사용권을 일정 기간내 양도하는 동시에 토지사용자가 국가에 비용을 지불하는 방식을 말한다.

따라서 중국 토지시장은 토지사용권 시장이다. 중국 토지시장의 구조는 ▶도시 1급 토지시장 ▶도시 2,3급 토지시장 ▶농지 수용시장 ▶농촌 집체 토지의 자발적 토지시장 등 4가지로 나눠볼 수 있다.

이 가운데 도시의 1급 토지시장은 토지사용권의 첫 양도시장이다. 1급 토지시장은 전체 토지시장에 지대한 영향을 미치고 토지사용권 양도는 국유 토지의 시장진입 고리다.

1992년 이후 토지양도시장의 발전으로 전국의 도시정부는 이를 통해 많은 재정을 확보했고 투자환경을 개선했다. 몇몇 도시에는 토지 양도수입이 재정수입의 25%에 달하고 일부도시는 80%에 이른다. 1급 토지시장에 개인은 대부분 들어갈 수 없다.

2급 토지시장은 토지 사용권의 재양도시장이다. 개발사업자는 1급 토지시장의 수요자가 양도받은 국유토지 사용권을 활용해 개발한 뒤 수요자에게 판매하거나 토지사용자가 서로 토지사용권을 재양도하는 행위가 포함된다.

흔히 중국에 진출한 우리나라 개발업자들은 2급 토지시장에서 거래되는 토지 사용권을 확보한다. 3급 토지시장은 토지사용자간에 이뤄지는 토지 재양도, 임대, 저당, 교환 등의 거래활동으로 개방된 시장이다.

토지사용권의 양도는 국유토지에 한해 이뤄진다는 점에 유의해야 한다. 집체 소유의 토지는 국유토지로 전환한 뒤 양도가 가능하다. 그리고 지하의 각종 자원, 광산, 매장물과 시 정부의 공용시설 등은 토지사용권을 양도할 수 있다.

토지사용권 양도의 주체는 토지의 국가소유권을 대표한 현, 시의 인민정부다. 토지사용권의 양도의 최고기한은 ▶주거용지 70년 ▶공업·교육·과학기술·문화·위생·체육용지 50년 ▶상업·여행·오락용지 40년이다.

토지사용권 양도방식은 협의, 입찰, 경매방식 등 3가지로 나뉜다. 협의양도는 공익·비영리사업과 정부의 산업정책 실시를 위해 필요한 건설용지에 적용되고 입찰양도는 대형사업이나 투자규모가 큰 토지의 양도에 적용된다. 경매양도는 위치조건이 좋고 교통여건이 좋은 도시 번화가의 토지양도에 적용된다.

재양도시장에서 거래땐 토지사용권 양도계약서와 등기서류에 명시된 권리, 의무도 양도인에게 넘어간다.

행정배분방식으로 취득한 토지사용권의 재양도는 반드시 토지가 소재한 시, 현, 인민정부의 토지관리부서에 토지양도 보충계약을 신청하고 토지 양도금 납부와 등기수속을 끝낸 뒤 토지사용증을 취득해야 한다. 그래야 합법적으로 재양도 권리를 취득할 수 있다.

② 중국 지가체계와 세제

중국은 아직 토지시장의 질서가 제대로 확립되지 않아 정부가 광범위하게 토지시장에 개입하고 있다. 이로 인한 토지 수급 불균형, 토지 불법거래, 도시와 농촌 접합부의 무질서한 농지 전용 등이 발생하고 있다.

개혁, 개방이후 중국 토지시장의 토지문제는 주로 도시용지가 수요에 비해 공급이 모자라는 데서 발생한다. 또한 도시와 농촌을 통합한 계획적 토지이용관리가 이뤄지지 않는 상태에서 토지수요제도와 관계없이 우량농지의 전용이나 난개발이 일어날 수 있음을 잘 보여준다.

중국의 지가체계는 기준시가를 비롯해 표준지가, 거래저가, 거래평가가격, 거래가격, 토지임대가격, 토지저당가격 등으로 구분할 수 있다.

이 가운데 2∼3년마다 갱신, 공포하는 기준지가와 표준지가는 정부가 지가와 부동산시장을 관리하기 위해 작성하는 것이다. 다른 지가에 비해 일정한 규제를 하는 것이 지가체계의 핵심이다.

중국의 지가관리정책에서 가장 중요한 사항은 협의양도하는 국유토지 사용권에 대해서 최저한도가 제도를 채택, 협의방식으로 양도한 토지사용권의 양도금은 국가가 정한 최저가보다 비싸야 한다는 점이다.

그리고 토지 사용권의 재양도 가격이 시장보다 크게 낮을 경우에는 시, 현의 인민정부가 우선 매입할 수 있다. 이는 거래당사자의 허위보고, 토지시장의 혼란을 방지하기 위해 양호한 토지시장 환경을 유지하기 위한 조치이다.

또한 중국은 거래성사가격신고제도를 시행하고 있다. 부동산을 재양도할 때에는 토지권 등에 대한 사항과 함께 토지자산 가격 또는 토지거래가격을 반드시 신고해야 한다.

토지관리부서는 기준지가와 표준지가를 근거로 신고지가와 임대료의 심의를 강화해 권리상태의 등기를 완전하게 하고 있다. 국가는 시장거래 사례 자료의 수집 등과 같은 방법을 채택해 부동산 가격을 평가한다.

그리고 각 도시의 지가평가 전문가 및 공무원으로 지가평가위원회를 구성해 매년 정기적으로 지가평가와 지가관리정책을 연구 심의한다.

중국의 지가체계는 기준지가, 표준지가, 거래저가, 그리고 이로부터 파생된 기타 표준지가는 과거에 거래가 성립된 지가및 토지수익 상황의 평가에 근거해 얻어진 평가지가이다.

그리고 거래성사 시가는 부동산 거래로 실현된 현실가격이다. 따라서 평가지가는 거래당사자가 신고한 거래성사가격을 기초로 산정한다.

우리나라도 1989년 제정한 ‘지가공시및 토지 등의 평가에 관한 법률’에 의해 정부가 매년 공시지가를 공고한다.

공시지가는 토지시장에 대한 정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가, 지차체 등의 기관이 지가를 산정하거나 감정평가사가 토지를 감정한 경우 그 기준이 된다.

그리고 공시지가는 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 구분한다. 여기서 표준지 공시지가는 대표성이 높다고 인정되는 표준지를 선정해 감정평가사가 평가하고 건설교통부장관이 공시한 가격이다.

개별공시지가는 표준지 공시지가와 토지가격비준표를 기초로 공무원이 산정한 지가이다.

이 때문에 공시지가는 토지시장에서 실제로 거래되는 가격이 있음에도 불구하고 이를 파악하기 위한 제도적 장치인 검인계약서 제도의 운용과 등기제도의 미흡으로 인해 감정평가사가 평가한 가격을 기초로 공시하고 있다.

이는 공시지가의 신뢰도를 떨어뜨려 공시지가의 기능과 활용성 저하라고 하는 또 다른 문제점을 안고 있다.

이러한 관점에서 볼때 중국의 거래가격 신고와 심의를 통한 완전한 등기제, 그리고 지가관리정책의 합리적 시행을 위해 각 도시의 지가평가전문가및 공무원으로 구성된 지가평가위원회의 운용은 우리에게 시사하는 바가 크다.

중국의 토지세제의 특성은 첫째, 세금과 임대료의 성격이 명확하지 않다는 점이다. 납세자는 토지사용자이므로 토지사용세는 지대로서의 성격을 지니고 있다.

둘째, 비용이 세금을 대신한다. 셋째, 부동산개발사업의 조세부담이 크고 내외국 기업간의 불평등이 심하다. 외자기업은 ‘삼강양면’의 우대정책과 외자유치를 위한 감세등 국내 기업과의 역차별 때문에 국내기업이 외국기업과 합자, 합작을 추구하는 성향이 강하다.

중국의 토지세제 역시 우리나라처럼 토지정책의 수단으로 활용되고 있다.

경지점용세는 국가에서 토지관리와 농지자원의 보전을 강화하기 위한 중요한 정책과 조치로 이용된다.

도시토지사용세는 토지자원의 차액소득을 조정하고 기업의 공정한 경쟁을 촉진하는 데도 목적이 있다. 토지증치세는 부동산 투기를 억제하고 부동산개발업자의 합법적인 이익을 보호하기 위해 징수한다.

중국은 취득과세가 경지점용세 뿐이고 상속이나 증여세에 대한 과세제도가 아직 확립되지 않았다. 그러나 중국은 조세와 비용의 구분이 명확하지 않아 조세성격의 각종 비용이 많다.

한국과 중국의 토지관련 세목 비교

취득과세

중국: 경지겸용세

한국: 등록세，취득세，상속세，증여세

보유과세

중국: 도시토지사용세，도시부동산세，도시유지건설세

한국: 종합토지세，도시계획세

이전과세

중국: 토지증치세

한국: 양도소득세，법인세특별부가세

출처원 : 중국정경문화연구원

출처 :	중국통 심양 (Shenyang)  |  글쓴이 : 공수래 원글보기

출처 : 송소평중국노트

글쓴이 : 송소평중국노트 원글보기

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