중국,외국인 주택구매 시 실명제 시행 예정

 

                        중국 외국인 주택구매 시

 

                   실명제 시행 예정

 

 

 

중국 건설부, 상무부 등 6개 부처가 함께 발표한 《부동산시장의 외자 진입 및 관리 규범화에 관한 의견》(이하 ‘의견’)이 이미 관련 부문에 하달됐다고 한다. 이 문건은 외국인투자기업의 부동산시장 진출, 경영관리, 해외기구, 개인의 주택구매 등 몇 가지 분야에 대해 명확한 규정을 내렸다.

 

또한 《의견》은 건설부, 상부무, 국가발전개혁위원회, 국토자원부, 중앙(인민)은행, 세무총국, 공상총국, 은행감독위원회, 외환관리국 등 9개 부처는 자체적으로 시행 세칙을 마련하도록 요구했다.

3대 분야에 대해 新 규정 및 제한 정책 마련

국가 9개 부처에서 ‘국6조’(國6條: 부동산업 거시조정을 위한 특별조치)를 발표한 후 국내 관련 부처와 일부 전문가들은 중국 부동산시장에 진입해 투기를 일삼는 외자를 제한할 수 있는 정책을 기대했다. 이번《의견》은 충분한 조사와 분석을 토대로 외국인투자기업의 부동산업 투자와 관련한 구체적인 세부 사항들에 대해 확실한 제한 규정을 마련했다.

《의견》에 따르면 해외기관과 개인이 중국 내에서 직접 주거하거나 사용하려는 용도 이외의 부동산에 투자할 경우 ‘상업적 주재’(commercial presence)의 원칙에 따라 외국인투자기업을 설립해야 한다. 총 투자액이 1000만달러 이상이면 등록자본은 투자총액의 50% 이상, 1000만달러 이하일 경우에는 현행 규정에 따른다.

또한 등록자본 미납, ‘국유토지 사용증’ 미취득, 개발자금이 투자총액의 35%에 미만일 경우 국내외 대출 및 외환 결제를 할 수 없다.

중국 내에서 지점 및 대표기관을 설립하지 않은 해외기구, 국내에서 1년 이상 사업을 하거나 공부한 경력이 없는 외국인은 상품방(분양주택)을 구입할 수 없다. 반대로 자격 조건을 갖추면 실명으로 직접 사용 혹은 주거 용도의 상품방을 구매할 수 있다.

 

 

해외투자자가 지분 양도 또는 기타 방식으로 중국 내 부동산업체를 인수합병(M&A)하거나 합자기업의 중국측 지분을 인수할 경우 직원들의 인사 문제를 적절하게 처리해야 한다. 또한 은행 채무관계를 확실하게 해결하고 자기자본을 통해 양도금 일체를 일시불로 지불해야 한다.

 

부동산 관련 외국인투자기업의 중-외 투자측은 계약서, 지분 양도, 기타 문건에서 상대방에 고정적인 보답(혹은 변칙적인 수법을 통한 보답)을 약속하는 조항을 일체 만들어서는 안 된다.

이 밖에 중국 외환관리국은 외국인투자기업, 해외기관, 개인의 주택매입 자금에 대한 입금 및 결제 심사를 강화할 계획이다.

《의견》에서는 홍콩, 마카오, 대만 주민과 화교가 중국 내륙에서 주택을 구매할 때 비교적 완화된 정책을 적용한다고 밝혔다. 즉 “생활을 목적으로 한다면 일정 면적의 주거용 상품방(분양주택)을 구매할 수 있다”고 명확히 밝혔다.

中, 외국인의 부동산 투기 막아야

2002년 외국인 내국인을 구별해 별도로 주택을 판매하는 정책을 폐지한 이후로 중국에서 외국인투자자의 부동산 투자 제한은 거의 사라진 셈이다. 이로 인해 최근 몇 년 사이 외국계 투자기업의 중국 내 부동산 투자가 급증했고 해외기관과 개인의 부동산 매입이 과열되고 있는 양상이 나타나고 있다.

건설부는 최근 업부 상황을 국무원에 보고하면서 “외자는 건설 중인 프로젝트 혹은 기업 지분 인수, 시장에서 직접 주택 매입, 진행중인 부동산 토지개발 취득 등을 통해 중국 부동산 시장에 진입하고 있다”며 “이들은 위안화 절상, 주택가격 상승에 따른 차익을 노리고 있기 때문에 정부의 대출 정책 실효성을 크게 떨어뜨리고 있으며 국제수지 불균형을 확대하고 있다”고 지적했다.

 

 

이셴룽(易憲容) 중국 사회과학원 금융연구소 연구원은 “중국 부동산 시장에 진입해 투기를 일삼는 외자는 이미 큰 복병으로 작용하고 있기 때문에 이런 정책은 매우 필요하다. 국가의 이익을 위해서라도 외자의 부동산시장 진입을 엄격히 단속해야 한다”며 “국제통화기금(IMF) 187개 회원국 가운데 137개 회원국이 외자의 부동산 시장 진입을 엄격히 통제하고 있다.

 

중국은 한참 발전하고 있는 사회주의 국가로서 더욱 책임감 있는 자세로 국민의 거주권을 보장해야 할 의무가 있기 때문에 관련 법과 정책을 마련해 외자가 국내 부동산 시장에서 투기를 일삼지 못하도록 단속해야 한다”고 지적했다.

동판(董藩) 베이징 사범대학 부동산연구센터 주임은 “해외기관과 외국인에 대한 주택 매입 제한 정책은 제대로 된 것이라고 본다. 이렇게 제한을 하면 외국인의 부동산 투기뿐만 아니라 일부 해외기관의 투기로 인한 부동산 가격 거품 현상을 방지할 수 있다. 현재 대다수 국가에서도 부동산 거래, 바로 이 부분에서 제한을 하고 있다”라고 밝혔다.

모 사이트의 실시한 “외자의 부동산 투기를 단속해야 하는가?”라는 설문 조사에서 80%에 가까운 네티즌은 “외자의 부동산 투기는 부동산 가격 상승을 부채질하는 주된 원인이기 때문에 정부는 관련 정책을 마련해 제한해야 한다”라고 답했다.

일부 핫머니 유입도 막아야

새로운 정책은 어느 정도의 효과를 발휘할 수 있을까?

《의견》이 시행되면 ‘상업적 주재’(commercial presence)’가 기본 원칙으로 작용할 것이다. 따라서 외자가 자신이 사용하지 않은 부동산을 구매할 때는 ‘상업적 주재’ 원칙이 적용돼 관련 규정에 따라 외국인투자기업을 설립해야 한다. 이 가운데 투자총액이 1000만달러 이상일 경우 등록자본금은 투자총액의 50% 이상이어야 한다.

출처 : 2006-07-21, 인민일보 해외판(人民日報海外版)　

 

정부의 이러한 조치로 이전에 일부 금융기구와 기타 루트를 통해 중국 내로 들어온 해외 핫머니는 앞으로 국내에서 직접 부동산을 매입할 수 없고 반드시 허가를 받아 등록을 해야지만 구매할 수 있을 것으로 전문가들은 보고 있다.

둥판(董藩) 베이징사범대학 부동산연구센터 주임은 “외자 부동산업체에 대한 은행의 대출 비율을 낮추고 부동산시장 투자 중 대출이 과도하게 큰 비중을 차지하고 있는 상황을 개선하기 위해 이러한 장벽을 설치하게 됐다”면서 “부동산개발에서 자금 장벽을 높이면 거품 현상을 방지할 수 있을 뿐만 아니라 은행의 대출 압박도 덜어줄 수 있다”고 설명했다.

상하이 부동산 대리업체의 한 책임자는 “이전에 일부 외국인들은 모두 중개기구를 통해 중국 내에서 직접 주택을 구매했으며 자금 입출입에서부터 재산권 등록에 이르기까지 여러 부분에서 거의 아무런 제한도 받지 않았다.

 

하지만 새로운 규정은 ‘사업을 하거나 공부한 기간이 1년 이상이어야 한다’라고 명시해 일부 외국인투자자의 국내 주택매입이 제한될 것”이라고 말했다.

이에 이셴룽(易憲容) 중국 사회과학원 금융연구소 연구원은 “이러한 정책은 자본력이 막강한 투자펀드에는 소위 약발이 먹히지 않을 것”이라고 내다봤다.

메이신위(梅新育) 상무부 연구원도 이러한 정책은 떳떳하게 중국 내로 진입하는 외자에 대해서는 효과가 있겠지만 위장을 통해 유입되는 외자에 대해서는 100%의 효과를 기대할 수 없다고 지적했다.

이셴룽 연구원은 “이는 상당히 온건한 정책으로서 정부의 실험적인 조치로 이해할 수 있다. 만일 시장에서의 반응이 기대보다 좋다면 정부 부처는 이를 토대로 다음 단계의 조치를 계속 마련할 수 있다”며 “이러한 온건한 정책은 앞으로 외국인투자자는 중국의 정책적 리스크를 충분히 고려해야 한다는 메시지를 전하고 있는 것”이라고 분석했다.

하지밍(哈繼銘) 중국국제금융유한공사 수석 경제학자 역시 “이러한 정책은 없는 것보다 있는 것이 훨씬 낫다”며 같은 입장을 피력했다.

그렇다면 정책의 실효성을 거두기 위해서는 어떻게 해야 하나?

이에 하지밍 수석 경제학자는 "외환관리국은 외화유입에 대한 모니터링을 강화하는 한편 부동산 소유기간을 등 기준을 근거로 단기투기성 자본인 핫머니의 여부를 판단해야 할 것"이라고 강조했다.

출처 : 2006-07-21, 인민일보 해외판(人民日報海外版)　

 

 

 

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